התחדשות עירונית (פינוי ובינוי)
פינוי ובינוי: כיצד תעשו זאת נכון
מהו הליך של פינוי ובינוי, כיצד החל ואיזו מטרה הוא בא לשרת?
הליך של פינוי ובינוי הינו חלק מתכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) שהינה תכנית ממשלתית אשר פועלת מזה שנים במדינת ישראל. מטרת ה"על" של התכנית היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ואסונות נוספים וזאת מפאת מיקומה הגיאוגרפי של מדינת ישראל ובשל העובדה כי עד לשנות ה-80, סטנדרט הבניה במדינה לא עמד בתקני בטיחות מספקים להגנה על המבנים מפני רעידות אדמה.
מדינת ישראל מעודדת את קידום התכנית, אולם היוזמה לביצועה נתונה בידי יזמים פרטיים או בידי דיירים אשר מתגוררים במבנים מסוג זה. בנקודה זו נציין כי יש הבדל מהותי בין תכנית תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) מבסגרתה הבניין הקיים נשאר ועובר, בין היתר, שדרוג וחיזוק, לבין תכנית תמ"א 38/2 (פינוי ובינוי) במסגרתה הבניין נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה בניין חדש. במאמר זה נעסוק בתמ"א 38/2, קרי, תכנית פינוי ובינוי.
הדילמה: דיירים המתגוררים בבניינים ישנים נמצאים בסיטואציה בה הם מבינים שנשקפת סכנה ממשית לקריסת הבניין ועל מנת למנוע זאת עליהם לפעול בהקדם (ראו מקרה הבניין שקרס ברח' סרלין בחולון בשנת 2021). מנגד, כאשר יזמים שונים פונים אליהם במטרה לבצע עבורם פרויקט פינוי ובינוי, לעיתים קרובות מתעורר בהם חשד באשר למניעים של אותם יזמים והדיירים מתקשים לתת בהם אמון כי ידאגו לאינטרסים שלהם.
אם כך, נשאלת השאלה: כיצד תניעו הליך פינוי ובינוי בבניינכם תוך שמירה על האינטרסים שלכם?
על מנת להשיב על שאלה זו, נפרט להלן את ההבדל בין הליך פינוי ובינוי בהובלת יזם לבין הליך פינוי ובינוי בהובלת עו"ד מטעם הדיירים:
פינוי בינוי בהובלת יזם
הליך פינוי בינוי בהובלת יזם, ישיג בסופו של יום (בהנחה שכל התהליכים מתקיימים כסדרם) לבניית בניין חדש עבור הדיירים, אולם אין כל בטוחה לכך שהיזם דאג למקסם את זכויותיהם של הדיירים ואת התמורה שהם עתידים לקבל, כאשר מטבע הדברים, ידאג היזם קודם כל ובעיקר למיקסום הרווח הצפוי לו מהפרויקט.
אל נא תהיו תמימים, ברור לכל שכאשר יזם מציע לבצע פרויקט שכזה, מדובר באינטרס כלכלי מובהק מצדו (וזה בסדר!), אולם מן הראוי כי מן הצד השני, הדיירים יזכו לקבל את מרבית הזכויות אשר הם יכולים להניב כתוצאה מביצוע הפרויקט ולמקסם את התמורה לה הם זכאים.
כיצד עושים זאת? בוחרים עו"ד דיירים, אשר בשיתוף פעולה מלא עם נציגות הדיירים, ינהל את הפרויקט. בכך הכוח נשאר בידיים של הדיירים, כלומר הדיירים נשארים בעלי הבית.
פינוי בינוי בהובלת עו"ד מטעם הדיירים:
כאשר הדיירים מיוצגים על ידי עו"ד מטעמם, עוה"ד הוא זה שמנהל את התהליך באופן ששם את האינטרסים של הדיירים בעדיפות העליונה. למעשה, עו"ד מנהל עבור הדיירים מעין הליכי מכרז עבור בחירת היזם, קבלן הביצוע ויתר הגורמים אשר ייקחו חלק בביצוע הפרויקט. הליך שכזה מבטיח דבר חשוב מאין כמוהו: תחרות בין נותני השירותים השונים, שכתוצאה ממנה כל נותן שירות המתמודד על ביצוע חלקו בפרוייקט, ינסה למקסם את ההטבות ואת הזכויות עבור הדיירים ובתמורה אלה יבחרו בו כנותן השירות עבור הפרויקט שלהם.
לאחר בחירת עו"ד הדיירים, בודק עוה"ד את היתכנות הפרויקט. ככל שיש היתכנות לפרויקט בוחרים נציגות מטעם הדיירים וניתן להניע את המכרז לבחירת יזם לפרויקט.
ומה בדבר עלות ייצוג וליווי הדיירים על ידי עו"ד מטעמם?
היזם שייבחר על ידי נציגות הדיירים יהיה זה שיישא בכלל ההוצאות הכרוכות בביצוע הפרויקט לרבות הנפקת אישורים מול הרשויות הרלוונטיות, תשלום שכר טרחת עו"ד הדיירים ואף פתרון דיור חלופי על חשבונו וזאת עד לשובם של הדיירים לבניין החדש שיבנה.
האם לא עדיף לבחור בתהליך של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי)?
תמ"א 38/1 נתנה מענה לצרכים מסוימים, אולם היו לתכנית זו בעיות שונות אשר פגמו ביישום התהליך, עליהם לא נרחיב במאמר זה. כתוצאה מהליכים כאלה ואחרים, ניתן לומר כי נכון להיום התכנית הופכת פחות ופחות רלוונטית ברוב הרשויות המקומיות ובהערכה זהירה נציין כי כמעט ולא תיושם.
להבדיל, תמ"א 38/2 (פינוי ובינוי) היא תכנית המאפשרת לרשויות המקומיות (במקרים של פינוי מתחמים) לדרוש מהיזמים פיתוח סביבתי ומתן מענה עבור כל הצרכים הקהילתיים, התשתיות והשטחים הציבוריים לטובת תושבי האזור וכמובן הוא רווחי יותר עבור הדיירים אשר נהנים מבניינים חדשים ומתקדמים, דירות משודרגות ושכונה חדשה.
כולם רוצים להרוויח, אולם בסופו של דבר הדיירים הם החשובים ביותר
לסיכום: פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומורכב הטומן בחובו אתגרים בשלל היבטים.
על מנת שפרויקט כזה יצליח, יש לדאוג לכך שכלל הגורמים המעורבים בתהליך ישתפו פעולה בצורה מיטבית וסינרגטית. נוכח העובדה שברוב המקרים הדיירים מגיעים עם פחות ידע בתחום, מתעורר הצורך האינהרנטי שלהם בסיוע והכוונה של עו"ד מטעמם, שידאג לשמור על זכויותיהם ועל מקסום התמורה אותה יקבלו.
משרד עורכי הדין D&D מתמחה, בין היתר, בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי ובינוי). המשרד דואג לשמור על האינטרסים והזכויות של הדיירים אל מול כל הגורמים המעורבים בתהליך, החל מראשית הדרך ועד לקבלת המפתח לדירתכם החדשה.
כולם רוצים להרוויח, אולם חשוב לזכור כי התהליך נועד בראש ובראשונה לשפר את מצבם של הדיירים וליצור עבורם סביבת מגורים בטוחה ואיכותית יותר.
חושבים על פינוי בינוי בבניינכם?
אתם בעלי הבית. הכוח בידיים שלכם.
השאירו פרטים וניצור עמכם קשר
* המידע המפורט לעיל נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני.